분양가 상한제란? 분양가 상한제 적용 지역과 청약 시 주의사항

정부의 분양가 상한제 시행 방침이 발표된 후 서울 강남 재건축 아파트의 가격이 하락하였지만, 추석 연휴를 지나면서 다시 회복세를 보이고 있습니다. 정부는 2019년 10월부터 투기 과열 지구의 민간택지에 분양가 상한제를 시행하기로 하였는데요. 이 글을 통해 분양가 상한제란 무엇인지 뜻을 알아보고, 분양가 상한제가 적용되는 지역과 기준, 아파트 분양 청약 시 주의할 사항을 정리해 보았습니다.

분양가 상한제

분양가 상한제란?

분양가 상한제는 아파트에 최고 가격을 정하는 것입니다. 집 값을 안정화 시키기 위해 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 시공사의 적절한 이윤을 보태 분양가를 산정하는 제도입니다.

분양가 상한제 적용 지역은?

2019년 10월부터 분양가 상한제가 적용되는 지역은 투기과열지구 민간택지에 한합니다. 투기과열지구는 다음과 같습니다.

  • 서울 : 25개구 전체 (강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구)
  • 경기도 : 성남 분당구(판교), 과천시, 하남시, 광명시
  • 세종시
  • 대구광역시 : 수성구

분양가 상한제 적용 주택에 청약할 시 주의사항은?

투기과열지구에는 전매 제한이 강화되거나 의무 거주 요건 등이 도입되는 만큼 청약 전에 반드시 확인하셔야 합니다. 묻지마 청약을 했다가는 큰 피해를 입을 수도 있습니다.

대출 가능 여부

그리고 분양가가 9억원이 넘어가면 대출이 불가능하고, 9억원 이하라고 해도 주택 가격의 40%까지만 대출이 가능하니 주의해야 합니다.

전매 제한 기간 체크

투기과열지구 내에서 분양되는 민간 아파트는 전매 제한 기간이 계약 후 3년~4년으로 주변 시세에 따라 다음과 같이 5년~10년까지 확대 되기도 합니다.

  • 주변 시세의 80% 미만 : 10년
  • 80%~100% : 8년
  • 100% 이상 : 5년

참고로 서울은 대부분 10년이라고 봐도 무방합니다. 전매 제한 기간 동안 불가피한 사정(세대 전원이 질병 또는 취업 등으로 수도권 밖으로 이전)으로 파는 경우에도 웃돈(프리미엄, 피)을 주고 팔 수도 없습니다. 왜냐하면 한국토지주택공사에서 해당 주택을 일정 금액으로 매입하기 때문이죠.

의무 거주 기간

현재는 최초 입주 가능일로부터 90일 이내에 입주해야 하고, 거주 의무 기간 동안 계속 거주해야 한다고 나와있는데, 법 개정을 통해 2년~3년 정도는 의무로 거주해야 할 겁니다.

자금조달 계획서와 입주 계획서

투기과열지구 내 3억원을 넘는 분양가의 아파트는 자금조달계획서와 입주 계획서를 제출해야 합니다. 분양가 상한제 아파트의 초기 분양가는 주변 시세보다 60% 정도 저렴합니다. 원래 70%~80% 정도로 책정될 것으로 예상했으니 빗나간 것이죠. 분양가 상한제 아파트에 당첨되는 것을 로또에 당첨되었다는 표현이 나온 것도 이 때문입니다. 장기적으로 봤을 때 어떻게 될지는 아무도 모를 거 같네요.